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MUTUI CASA

Una trappola in cui cadono in molti nella scelta del mutuo è farsi trarre in inganno dall'idea che il tasso fisso sarebbe più sicuro.

Il fatto è che per la banca affibbiare un tasso variabile è più comodo e sicuro (per lei) da tanti punti di vista e te la fa pagare: la cosa si vede benissimo da qualunque giornale finanziario.

Infatti se confrontate le percentuali dei mutui a tasso fisso e di quelli a tasso variabile vedrete come per voi sottoscrivere un mutuo a tasso variabile sia sempre ben più economico (di norma si risparmia almeno un punto percentuale).

E' vero che i tassi possono salire ed un mutuo a tasso variabile segue quella salita mentre uno a tasso fisso no, però può succedere esattamente il contrario.

In buona sostanza prendere un mutuo a tasso variabile è come mettere una doppia (e mezzo) in schedina: se i tassi rimangono stabili vi fa risparmiare denaro rispetto a quello a tasso fisso, se scendono vi fa risparmiare addirittura da due parti e persino se salgono bisogna vedere se il livello della risalita riesce a battere lo spread (che in questo caso è il minor costo del tasso variabile rispetto a quello fisso nel momento della sottoscrizione).

Ho usato il termine "doppia", con evidente riferimento alle schedine del totocalcio, per ironia: è evidente che su un mutuo moltissime persone si giocano parte della propria vita e bisogna essere quanto più prudenti possibile.

Inoltre la possibilità che inflazione e tassi schizzino su c'è, ma riflettete anche sul fatto che il mutuo serve a fare un acquisto a rate di un bene che ha un prezzo che viene bloccato al momento dell'acquisto.

Se l'inflazione schizzasse al 10% cosa accadrebbe? Accadrebbe che 100.000 euro di oggi tenuti sotto il materasso fra 20 anni diventerebbero l'equivalente di 12.158 euro di oggi.

In buona sostanza: se bloccate il prezzo di un bene e lo pagate a rate in tanti anni ciò che pagate in quota capitale di fatto si riduce proprio per l'inflazione e quanto di fatto pagate in meno in quota capitale può benissimo più che compensare la maggiore spesa in quota interessi.

Insomma pensateci prima di dare per scontato che un mutuo a tasso fisso sia più sicuro perchè sono altissime le probabilità che alla fine quello a tasso variabile costi di meno.

Senza contare che le penali per l'estinzione anticipata di un mutuo a tasso fisso possono essere un multiplo rispetto a quelle di un mutuo a tasso variabile.

P.S. Un incremento dei tassi di un quarto di punto percentuale comporta un incremento del costo di un mutuo nell'ordine di 10-15 euro al mese (nell'ipotesi di mutuo a tasso variabile trentennale di 100.000 euro).

Quando un'immagine vale più di mille parole: quanto sono bassi i tassi attuali rispetto alla media storica (fino al picco di fine 2008):

Da notare come sia un luogo comune la remuneratività della casa come investimento, vedi i dati di Scenari Immobiliari sul confronto titoli di stato e casa: Titoli di Stato battono casa .

Dati alquanto impietosi, anche perché il 2007 è stato il picco assoluto della bolla immobiliare e nemmeno vendendo ai massimi gli immobili riescono a vincere.

Va detto che sono dati rozzi perché non tengono conto, in positivo, di eventuali affitti ed in negativo di tasse, costi di compravendita, manutenzioni e ristrutturazioni.

Tuttavia, occorre considerare che il mito de "il mattone non scende mai" in Italia si è sviluppato in tempi in cui la casa veniva venduta dopo 20/30 anni e spesso c'era l'inflazione a due cifre ogni anno.

In termini nominali salivano tanto, in termini reali era tutt'altro discorso perché 20/30 anni dopo vendevi per moltissime lire in più, ma le lire della vendita valevano pochissimo rispetto a quelle che avevi dovuto tirare fuori per l'acquisto.

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